土地の相続税評価額はどう調べる？ 計算方法を分かりやすく解説

土地の相続税評価額の調べ方

土地の相続税評価額の計算方法は、その土地について路線価が公表されているかどうかによって異なります。

路線価が公表されている場合（＝路線価地域）は「路線価方式」、路線価が公表されていない場合（＝倍率地域）は「倍率方式」または「宅地比準方式」によって土地の相続税評価額を計算します。

路線価が公表されている土地（路線価方式で計算）

「路線価」とは、国税庁が毎年1月1日時点において評価を行い、7月初旬に財産評価基準書の中で公表する土地の1平方メートル当たりの価格です。

路線価は、主に市街地の道路について公表されています。おおむね公示地価の8割程度に設定されていることが多いです。

路線価が公表されている土地については、路線価・補正率・地積（土地面積）を用いる「路線価方式」によって相続税評価額を計算します。

路線価が公表されていない土地（倍率方式または宅地比準方式で計算）

市街地以外の地域では、路線価が公表されていないことがあります。

路線価が公表されていない土地のうち、宅地については、固定資産税評価額と評価倍率を用いる「倍率方式」 によって相続税評価額を計算します。

一方、宅地以外の土地については倍率方式のほか、宅地であると仮定した場合の価額から造成費の金額を控除する「宅地比準方式」 が用いられる場合もあります。

宅地開発が可能な農地（＝市街地農地）については宅地比準方式が採用され、宅地並みの相続税が課されることになっています。

路線価方式による土地の相続税評価額の計算方法・計算例

土地の路線価は、財産評価基準書の路線価図で確認します。

土地が接している道路に数字とアルファベットが記載されていれば、その土地には路線価が設定されているので（＝路線価地域）、路線価方式によって相続税評価額を計算します。

路線価方式による土地の相続税評価額の計算式は、以下のとおりです。
相続税評価額＝路線価×補正率×地積

「路線価」は、財産評価基準書の路線価図において、土地が接している道路に数字を見て確認します。

数字を1000倍した金額が、その土地の路線価です。たとえば「300C」であれば、その土地の路線価は「1平方メートル当たり30万円」となります（アルファベットについては後述します）。

「補正率」は、土地の形状などによって通常よりも価値を低く見積もるべき場合に適用されます。補正率についても、詳細は後述します。

「地積」は、土地の面積のことです。登記簿上の地積を用います。

（例）

• 路線価：1平方メートル当たり30万円
• 補正率：0.97
• 地積：200平方メートル

相続税評価額
＝30万円×0.97×200平方メートル
＝5820万円

なお、路線価地域に所在する農地・山林等については、路線価から宅地造成費（＝宅地化する際にかかる費用）を控除できる場合があります。

倍率方式による土地の相続税評価額の計算方法・計算例

路線価が設定されていない土地（＝倍率地域）について相続税評価額を計算する際には、財産評価基準書の評価倍率表を参照します。

評価倍率表上の地目（宅地・田・畑・山林・原野・牧場・池沼）の該当する列を参照し、数字（＝評価倍率）が記載されていれば、倍率方式によって相続税評価額を計算します。

倍率方式による土地の相続税評価額の計算式は、以下のとおりです。
相続税評価額＝固定資産税評価額×評価倍率

（例）

• 固定資産税評価額：500万円
• 評価倍率：1.1

相続税評価額
＝500万円×1.1
＝550万円

宅地比準方式による土地の相続税評価額の計算方法・計算例

倍率地域にある土地のうち、評価倍率表において数字（＝評価倍率）ではなく「比準」「市比準」「周比準」のいずれかが記載されているものについては、宅地比準方式によって相続税評価額を計算します。

宅地比準方式による土地の相続税評価額の計算式は、以下のとおりです。
相続税評価額＝その土地が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額－1平方メートル当たりの宅地造成費の金額）×地積

「その土地が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額」としては、その土地に最も近接し、かつ道路からの位置や形状等が最も類似する宅地の評価額（＝固定資産税評価額×宅地としての評価倍率）を用います。

（例）

• 倍率地域における市街地農地（宅地比準方式の対象地域）
• 近傍宅地の固定資産税評価額：2500万円
• 近傍宅地の評価倍率：1.1
• 近傍宅地の地積：250平方メートル
• 当該土地の1平方メートル当たりの宅地造成費：5万円
• 当該土地の地積：200平方メートル

相続税評価額
＝（2500万円×1.1÷250平方メートル－5万円）×200平方メートル
＝1200万円

土地の相続税評価額が減額されるケース

土地の相続税評価額は、その土地の形状等・権利関係・利用状況などによって減額されることがあります。

土地の相続税評価額が減額されるケースとしては、以下の例が挙げられます。

1. 土地の形状等による補正率が適用される場合
2. 土地に第三者の借地権等が設定されている場合
3. 小規模宅地等の特例を利用する場合

土地の形状等による補正率が適用される場合

形状等の影響で使い勝手が悪いと思われる場合は、土地の評価額を低く見積もるのが適切です。そこで、一定の要件を満たす土地については、相続税評価額の計算において補正率が適用されます。

具体的には、国税庁が公表している調整率表に従い、以下の補正率が適用されることがあります。これらの補正率（1.00未満）が適用される場合、土地の相続税評価額は減額されます。

1. 奥行価格補正率
   奥行きが短すぎる、または長すぎる土地に適用されます。

2. 不整形地補正率
   三角形や台形などの不整形地に適用されます。

3. 間口狭小補正率
   間口（＝道路に接する部分）が狭い土地に適用されます。

4. 奥行長大補正率
   間口の幅に対して、奥行きが長すぎる土地に適用されます。

5. 規模格差補正率
   地積が広大な宅地に適用されます。三大都市圏では500平方メートル以上、その他の地域では1000平方メートル以上の宅地が対象です。

6. がけ地補正率
   一部が崖になっている土地に適用されます。

7. 特別警戒区域補正率
   土砂災害特別警戒区域内の宅地に適用されます。

なお、角地または準角地の土地については「側方路線影響加算率」、正面と裏面の両方で道路に接している土地については「二方路線影響加算率」が適用され、相続税評価額が高くなることがあります。

土地に第三者の借地権等が設定されている場合

土地上に第三者の借地権等が設定されている場合は、借地権の価値に相当する金額が相続税評価額から控除されます。

借地権評価額の計算式は、以下のとおりです。
借地権評価額＝その土地の相続税評価額×借地権割合

借地権割合は、路線価地域では財産評価基準書の路線価図、倍率地域では評価倍率表によって確認します。

路線価図には、路線価を表す数字の隣にAからGまでのいずれかのアルファベットが記載されています。このアルファベットは、それぞれ以下の借地権割合を表しています。

• A：90％
• B：80％
• C：70％
• D：60％
• E：50％
• F：40％
• G：30％

評価倍率表には、地域ごとに借地権割合が記載されているので、その数値を用います。空欄の場合は借地権の取引慣行がない地域で、借地権割合は20％となります。

（例）

• 他人のために借地権が設定された土地
• 土地の相続税評価額：3000万円
• 借地権割合：70％

借地権付き土地の相続税評価額
＝3000万円－（3000万円×70％）
＝900万円

小規模宅地等の特例を利用する場合

相続や遺贈によって取得した宅地等のうち、被相続人または被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の事業の用または居住の用に供されていたものについては、「小規模宅地等の特例」の適用を受けられることがあります。

小規模宅地等の適用を受けると、限度面積までの部分について、土地の相続税評価額が最大80％減額されるため、相続税の負担を大幅に軽減できます。税理士などのアドバイスを受けながら、小規模宅地等の特例の適用を受けられるかどうか検討しましょう。

まとめ

土地の相続税評価額の計算方法は、所在地や形状などによって個々に異なるため、税理士などへの相談をおすすめします。

弁護士に相談すれば、連携のある税理士の紹介を受けられることが多いです。遺産分割などの対応と併せて、相続税についての心配事も弁護士に相談してみましょう。